vor allem Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. Ich vertrete und berate Mieter, Vermieter, Pächter und verpächter. Gestaltung von Verträgen und Schlichtung von Streitfällen. Das Mietrecht regelt im Allgemeinen das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

Beispiel (Verbotene Ablösen):

Sie sind seit längerem Mieter einer Wohnung und stehen kurz vor dem Umzug in eine größere Mietwohnung. Laut Mietvertrag haben Sie das Recht, selbst einen Nachmieter zu suchen. Aufgrund der guten Lage der Wohnung mussten Sie einen geeigneten Nachmieter auch nicht lange suchen. Von diesem Nachmieter verlangen Sie eine Ablösezahlung; vor allem deshalb, weil Sie seinerzeit selbst Ablöse an Ihren Vormieter gezahlt haben, etliche Möbel in der Wohnung zurücklassen und der Mietzins überdies sehr günstig ist. Dürfen Sie das?


 

Ganz grundsätzlich steht das Mietrechtsgesetz – nämlich dessen § 27 („Verbotene Vereinbarungen“) – Einmalzahlungen bei Mietvertragsbeendigung kritisch gegenüber. Wie schnell man als Vormieter (oder als Vermieter) einer Wohnung in das Fahrwasser der illegalen Ablösen gelangen kann, soll das folgende Beispiel verdeutlichen.

Gehen wir davon aus, dass der durchaus versierte, aber dennoch rechtsunkundige Vormieter A seinem Nachmieter B, den er aufgrund einer Vereinbarung mit seinem Vermieter auswählen durfte, eine möblierte Wohnung überlassen will, auf die das Mietrechtsgesetz (MRG) – wie es dem Standardfall entspricht – voll anwendbar ist.(1) Weil A seinerzeit mit dem Vermieter hart verhandelt hat, hat er einige Sonderrechte erwirken können. So darf er etwa die gesamte Wohnung untervermieten(2), er darf einen Nachmieter auswählen(3), den der Vermieter zu akzeptieren hat und er dürfte die Wohnung auch zu Geschäftszwecken verwenden. Vor allem aber beträgt der Mietzins nur etwa 60 % vom marktüblichen Niveau. Im Mietvertrag hat A mit dem Vermieter vereinbart, dass der Vermieter mit seinem Nachmieter – also mit B – einen Mietvertrag abschließt, der ebenfalls diese Sonderrechte enthält. Die 3 Jahre alte Einrichtung möchte A in der Wohnung belassen, weil er sie in seiner neuen Wohnung nicht gebrauchen kann.

Seinem Vormieter hat A seinerzeit eine Ablöse von EUR 10.000,-- bezahlt, um zu erreichen, dass dieser die Wohnung aufgibt und überdies rasch auszieht. Nunmehr möchte auch A von B als seinem Nachmieter eine Ablöse von EUR 18.000,--, vor allem deshalb, weil er die von ihm damals bezahlten EUR 10.000,-- wiederhaben möchte und weil er dem B die oben genannten Sonderrechte samt des sehr günstigen Mietzinses verschafft. Überdies ist die 3 Jahre alte Wohnungseinrichtung noch immer etwa 11.000,-- wert.

Verlangt A diese Zahlung zu Recht?

(1) § 27 MRG gilt nur im sogenannten „Vollanwendungsbereich“ des MRG, also etwa nicht bei Anmietung einer Eigentumswohnung im „Neubau“ (Baubewilligung nach 8.5.1945), eines Dachbodens (bei Baubewilligung/Mietvertragsabschluss nach 31.12.2001), eines Zubaus (bei Baubewilligung/Mietvertragsabschluss nach 30.9.2006), einer Wohnung im frei finanzierten (ungeförderten) Neubau (Baubewilligung nach 30.6.1953), einer Wohnung in einem Ein- oder Zweifamilienhaus oder einer Zweitwohnung zu Erholungs- oder Freizeitzwecken.
(2) Ansonsten ist der Vermieter bei Untervermietung der Wohnung durch den Mieter zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt, siehe § 30 Abs 2 Z 4 MRG.
(3) Sogenanntes „Weitergaberecht“; dabei stimmt der Vermieter schon im Voraus dem Abschluss eines neuen Mietvertrags zu. Beim sogenannten „Präsentationsrecht“ hat der Mieter bloß ein Vorschlagsrecht hinsichtlich des neuen Mieters; der Vermieters muss z. B. nur dann mit dem neuen Mieter einen Mietvertrag abschließen, wenn ihm dieser wirtschaftlich und persönlich zumutbar ist.

Um es kurz zu machen: Nein! In ständiger Rechtssprechung judizieren die Gerichte bis hin zum Obersten Gerichtshof, dass dem Vormieter für die Einräumung dieser Sonderrechte nichts zusteht. Obwohl B dadurch jedenfalls besser gestellt ist als der „Durchschnittsmieter“, hat A keinen Anspruch auf Zahlung einer Ablöse. Sogar die Mietzinsersparnis des B von monatlich 40 % ist unbeachtlich. Auch ist belanglos, dass A seinem Vormieter eine Ablöse von EUR 10.000,-- bezahlt hat. Abschließend sei erwähnt, dass auch der Vermieter von B nichts für diese Sonderrechte verlangen dürfte. Lediglich den Zeitwert (Wiederbeschaffungswert) der 3 Jahre alten Wohnungseinrichtung von EUR 11.000,-- darf A von B verlangen.
Kann man also sagen, dass Ablösen stets illegal sind? Nein, dies würde zu weit greifen. In wenigen Fällen sind Ablösezahlungen erlaubt: So etwa, wenn der Vermieter auf die Kündigungsgründe der Leerstehung und der Untervermietung der Wohnung verzichtet. Zulässig ist auch der Rückersatz von Zahlung des Vermieters, die dieser dem Vormieter aufgrund § 10 MRG (Ersatz von Aufwendungen auf eine Wohnung) zahlen musste. Ebenso dürfte der Vormieter von seinem Nachmieter die tatsächlich angefallenen Übersiedlungskosten verlangen; gleiches gilt für echte Mietzinsvorauszahlungen4. Weiters wäre eine Ablösezahlung in Höhe des Zeitwertes für überlassene Einrichtungsgegenstände zulässig. Dies gilt auch für die Ablöse für Investitionen in die Wohnung, welche jedoch einwandfrei ausgeführt sein und dem Stand der Technik entsprechen müssen. Letztlich darf der Vermieter auch noch eine Kaution von maximal 6 Bruttomonatsmieten vom Mieter verlangen.

Und wenn aber der Mieter dennoch zahlt, obwohl der Vermieter bzw. der Vormieter die Zahlung gar nicht entgegennehmen hätten dürfen?

Die Rechtsfolge einer unerlaubten Ablöse ist ein Rückforderungsanspruch, der im sogenannten außerstreitigen Verfahren vor den Bezirksgerichten geltend zu machen ist. Die Verjährungsfrist beträgt 10 Jahre. Zur Rückzahlung in Anspruch genommen wird derjenige, dem die verbotene Ablöse zugekommen ist. Verstöße gegen diese Bestimmungen werden zudem als Verwaltungsübertretungen mit Geldstrafen bis zu EUR 15.000,--, im Wiederholungsfall bis zu EUR 22.000,-- sanktioniert. Für den Fall der Uneinbringlichkeit sind Ersatzfreiheitsstrafen mit maximal 6 Wochen festzusetzen.

(4) Hier muss der Zeitraum, für welchen im Voraus bezahlt wurde, festgelegt sein. Darüber hinaus muss der Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet sein, wenn der Mietvertrag vor Ablauf der Vorauszahlungsperiode aufgelöst wird.